SOL-R Global Infrastructure sta costruendo un portafoglio di beni fondiari in molti paesi e affittati a molti diversi operatori energetici. Ciò ci consente di creare un veicolo di investimento di dimensioni istituzionali in cui i rischi normativi, tecnici e ambientali sono diversificati.

SOL-R Global Infrastructure non gestisce parchi solari. Noi siamo i locatori dei parchi solari. Gli operatori dei parchi solari sono i nostri inquilini e noi non competiamo contro i nostri inquilini.

SOL-R Global Infrastructure è un investitore immobiliare passivo. Non interferiamo con le operazioni di produzione di energia del gestore del parco solare. Se sono necessari miglioramenti sul terreno, il gestore del parco solare finanzia personalmente i lavori.

SOL-R Global Infrastructure è un investitore immobiliare che investe nello specifico bene di nicchia dei terreni con parchi solari per ottenere rendimento. Pertanto, il prezzo che paghiamo per il terreno viene calcolato matematicamente per ottenere la rendita obbiettivo. Anche se nell’equazione entrano in gioco molti parametri, il più importante è l’affitto pagato dal parco solare. Teniamo anche conto dei costi di acquisizione, dei tassi di interesse prevalenti, delle disponibilità finanziarie dell'affittuario (o della sua società madre), del valore intrinseco del terreno nel caso in cui non venga installato un parco solare... ecc.

I contratti di locazione dei parchi solari sono a lunghissimo termine: tendono ad avere durate superiori a 25 anni con opzioni unilaterali a beneficio dell'inquilino per un periodo da 5 a 10 anni. Ciò significa che per qualsiasi futuro utilizzo del terreno da parte del proprietario ci vorranno circa 35-45 anni. Se affitti il terreno, la cosa positiva, oltre ad ottenere un reddito annuale, è che manterrai la tua proprietà. Diremmo che, non potendo fare nulla con la terra per i prossimi 35-45 anni, questo è un aspetto positivo molto tenue. L’aspetto negativo è molto reale: sei esposto a pagare le imposte sul reddito proveniente dalla locazione di ogni anno a un’aliquota marginale dell’imposta sul reddito che di solito è superiore all’imposta sulle plusvalenze. Se vendi il terreno, il chiaro aspetto positivo è che riceverai immediatamente una grande quantità di denaro che sarà tassata, se non esonerata del tutto, con un’aliquota fiscale sulle plusvalenze che è quasi sempre sostanzialmente inferiore all’aliquota dell’imposta sul reddito che pagheresti sull’affitto. . Inoltre, il tuo terreno viene valutato in base all'affitto pagato dall'affittuario del parco solare anziché in base al suo valore intrinseco (ovvero senza un inquilino del parco solare). Il lato negativo è che la terra non è più tua. Ancora una volta, diremmo che si tratta di un aspetto negativo molto basso perché, affittare la terra (cioè l’alternativa), significa anche non poter fare nulla con la terra per i prossimi 35-45 anni. L’arbitraggio fiscale tra vendita e affitto è molto convincente. Supponiamo che (i) il reddito da locazione sia pari a € 100.000 all'anno, tassato in media al 40%, (ii) l'aliquota fiscale sulle plusvalenze sul ricavato di una vendita sia del 20% e (iii) SOL-R Global Infrastructure acquisti il terreno per 1 milione di euro (con un costo di acquisizione di 100.000 euro). In questo caso, il venditore riceve 1.000.000 € – (20% x (1.000.000 € - 100.000 €)) = 820.000 € di ricavo netto. Ciò rappresenta quasi 14 anni di reddito netto da locazione pari a (1-40%) x 100.000 € = 60.000 € se avesse scelto di non vendere.

Se il gestore del parco solare annulla il contratto di locazione una volta che SOL-R Global Infrastructure ha acquisito il terreno, l'ex proprietario terriero non subirà alcun impatto finanziario. Non hai alcuna responsabilità nei confronti di SOL-R Global Infrastructure.

SOL-R Global Infrastructure investe anche in terreni che ospitano turbine eoliche.

Compriamo il terreno che viene affittato. In virtù della proprietà del terreno, abbiamo diritto a ricevere l'affitto concordato. Un lease buyout è una transazione in base alla quale l'acquirente acquisisce futuri flussi di locazione dal venditore senza acquistare il terreno. Non ci occupiamo di questo tipo di transazioni.

SOL-R Global Infrastructure acquista solo l'intera proprietà. Nei paesi in cui l'usufrutto e la nuda proprietà possono essere differenziati, non compriamo né l'uno né l'altro: compriamo solo l'intera proprietà, cioè l'usufrutto e la nuda proprietà insieme.

In alcuni casi parchi solari possono essere autorizzati dalle autorità competenti solo se i pannelli solari sono installati in modo tale da permettere lo svolgimento di alcune attività agricole possano (come il pascolo, la coltivazione di ortaggi…). In questi casi, il gestore del parco solare firma un contratto con un agricoltore per eseguire la produzione agricola. In molti casi, questo contratto viene firmato con l'ex proprietario quando questi svolge l'attività agricola.

Un proprietario può vendere il terreno che ospita il parco solare a SOL-R Global Infrastructure e contemporaneamente scegliere di continuare a possedere lotti adiacenti (alcuni dei quali possono essere dedicati all'agricoltura, ad esempio). Se il proprietario richiede una servitù attraverso il terreno che SOL-R Global Infrastructure acquisisce per raggiungere questi lotti adiacenti, saremo disponibili a stipulare tali accordi se la servitù non interferisce con il funzionamento del parco solare.

Quando il terreno è di proprietà di più individui (come fratelli), rileviamo tutti i proprietari per diventare proprietari al 100% del terreno. SOL-R Global Infrastructure non acquista quote di minoranza in terreni.