Domande frequenti
Hai domande? Trova le risposte alle domande più frequenti su SOL-R Global Infrastructure, sulle nostre operazioni e su come possiamo assisterti nelle tue attività legate alle energie rinnovabili.
1. Perché siete interessati all'acquisto di terreni con parchi solari?
SOL-R Global Infrastructure sta costruendo un portafoglio di beni fondiari in molti paesi e affittati a molti diversi operatori energetici. Ciò ci consente di creare un veicolo di investimento di dimensioni istituzionali in cui i rischi normativi, tecnici e ambientali sono diversificati.
2. Gestite voi stessi parchi solari?
SOL-R Global Infrastructure non gestisce parchi solari. Noi siamo i locatori dei parchi solari. Gli operatori dei parchi solari sono i nostri inquilini e noi non competiamo contro i nostri inquilini.
3. Cosa farete con il terreno una volta acquisito?
SOL-R Global Infrastructure è un investitore immobiliare passivo. Non interferiamo con le operazioni di produzione di energia del gestore del parco solare. Se sono necessari miglioramenti sul terreno, il gestore del parco solare finanzia personalmente i lavori.
4. A che prezzo comprate il terreno?
SOL-R Global Infrastructure è un investitore immobiliare che investe nello specifico bene di nicchia dei terreni con parchi solari per ottenere rendimento. Pertanto, il prezzo che paghiamo per il terreno viene calcolato matematicamente per ottenere la rendita obbiettivo. Anche se nell’equazione entrano in gioco molti parametri, il più importante è l’affitto pagato dal parco solare. Teniamo anche conto dei costi di acquisizione, dei tassi di interesse prevalenti, delle disponibilità finanziarie dell'affittuario (o della sua società madre), del valore intrinseco del terreno nel caso in cui non venga installato un parco solare... ecc.
5. Quali sono i vantaggi di vendere rispetto a mantenere la proprietà sul terreno?
I contratti di locazione dei parchi solari sono a lunghissimo termine: tendono ad avere durate superiori a 25 anni con opzioni unilaterali a beneficio dell'inquilino per un periodo da 5 a 10 anni. Ciò significa che per qualsiasi futuro utilizzo del terreno da parte del proprietario ci vorranno circa 35-45 anni.
Se affitti il terreno, la cosa positiva, oltre ad ottenere un reddito annuale, è che manterrai la tua proprietà. Diremmo che, non potendo fare nulla con la terra per i prossimi 35-45 anni, questo è un aspetto positivo molto tenue. L’aspetto negativo è molto reale: sei esposto a pagare l’imposta sul reddito sul reddito da locazione di ogni anno a un’aliquota marginale dell’imposta sul reddito che di solito è superiore all’imposta sulle plusvalenze.
Se vendi il terreno, il chiaro aspetto positivo è che riceverai immediatamente una grande quantità di denaro che sarà tassata, se non del tutto, con un’aliquota fiscale sulle plusvalenze che è quasi sempre sostanzialmente inferiore all’aliquota dell’imposta sul reddito che pagheresti sull’affitto. . Inoltre, il tuo terreno viene valutato in base all'affitto pagato dall'affittuario del parco solare anziché in base al suo valore intrinseco (ovvero senza un inquilino del parco solare). Il lato negativo è che la terra non è più tua. Ancora una volta, diremmo che si tratta di un aspetto negativo molto piccolo perché, affittare la terra (cioè l’alternativa), significa anche non poter fare nulla con la terra per i prossimi 35-45 anni.
L’arbitraggio fiscale tra vendita e affitto è molto convincente. Supponiamo che (i) il reddito da locazione sia pari a € 100.000 all'anno, tassato in media al 40%, (ii) l'aliquota fiscale sulle plusvalenze sul ricavato di una vendita sia del 20% e (iii) SOL-R Global Infrastructure acquisti il terreno per 1 milione di euro (con un costo di acquisizione di 100.000 euro). In questo caso, il venditore riceve 1.000.000 € – (20% x (1.000.000 € - 100.000 €)) = 820.000 € di ricavo netto. Ciò rappresenta quasi 14 anni di reddito netto da locazione pari a (1-40%) x 100.000 € = 60.000 € se avesse scelto di non vendere.
6. Cosa succede se il parco solare cessa di funzionare dopo che ho venduto la mia terra?
Se il gestore del parco solare annulla il contratto di locazione una volta che SOL-R Global Infrastructure ha acquisito il terreno, l'ex proprietario terriero non subirà alcun impatto finanziario. Non hai alcuna responsabilità nei confronti di SOL-R Global Infrastructure.
7. Investite in terreni che ospitano turbine eoliche?
SOL-R Global Infrastructure investe esclusivamente in terreni che ospitano parchi solari.
8. Stipulate contratti di locazione e acquisizione?
Compriamo il terreno che viene affittato. In virtù della proprietà del terreno, abbiamo diritto a ricevere l'affitto concordato. Un lease buyout è una transazione in base alla quale l'acquirente acquisisce futuri flussi di locazione dal venditore senza acquistare il terreno. Non ci occupiamo di questo tipo di transazioni.
9. Acquistate l’usufrutto del terreno?
SOL-R Global Infrastructure acquista solo l'intera proprietà. Nei paesi in cui l'usufrutto e la nuda proprietà possono essere differenziati, non compriamo né l'uno né l'altro: compriamo solo l'intera proprietà, cioè l'usufrutto e la nuda proprietà insieme.
10. Posso ancora coltivare il terreno sotto i pannelli solari?
In alcuni casi parchi solari possono essere autorizzati dalle autorità competenti solo se i pannelli solari sono installati in modo tale da permettere lo svolgimento di alcune attività agricole possano (come il pascolo, la coltivazione di ortaggi…). In questi casi, il gestore del parco solare firma un contratto con un agricoltore per eseguire la produzione agricola. In molti casi, questo contratto viene firmato con l'ex proprietario quando questi svolge l'attività agricola.
11. Posso preservare le servitù sul terreno?
Un proprietario può vendere il terreno che ospita il parco solare a SOL-R Global Infrastructure e contemporaneamente scegliere di continuare a possedere lotti adiacenti (alcuni dei quali possono essere dedicati all'agricoltura, ad esempio). Se il proprietario richiede una servitù attraverso il terreno che SOL-R Global Infrastructure acquisisce per raggiungere questi lotti adiacenti, saremo disponibili a stipulare tali accordi se la servitù non interferisce con il funzionamento del parco solare.
12. Considerereste di diventare comproprietario del terreno?
Quando il terreno è di proprietà di più individui (come fratelli), rileviamo tutti i proprietari per diventare proprietari al 100% del terreno. SOL-R Global Infrastructure non acquista quote di minoranza in terreni.
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