SOL-R Global Infrastructure construit un portefeuille d'actifs fonciers dans de nombreux pays. Ces terrains sont loués à de nombreux producteurs d'énergie solaire différents. Ceci nous permet de créer un véhicule d’investissement de taille institutionnelle où les risques réglementaires, techniques et environnementaux sont diversifiés.

SOL-R Global Infrastructure n'exploite pas de parcs solaires. Nous ne sommes propriétaires que des terrains accueillant les fermes solaires. Les exploitants de parcs solaires sont nos locataires et nous ne sommes pas en concurrence avec nos locataires.

SOL-R Global Infrastructure est un investisseur immobilier passif. Nous n’interférons pas avec les opérations de production d’énergie de l’exploitant du parc solaire. Si des améliorations doivent être apportées au terrain, l'exploitant du parc solaire finance lui-même ces travaux.

SOL-R Global Infrastructure est un investisseur immobilier qui investit dans la classe d'actifs que représentent les terrains de ferme solaire pour obtenir un rendement. Ainsi, le prix que nous payons pour le terrain est calculé mathématiquement pour obtenir notre rendement cible. Bien que de nombreux paramètres entrent en ligne de compte, le loyer payé par l'exploitant solaire est le plus important. Mais nous prenons également en compte les coûts d'acquisition, les taux d'intérêt en vigueur, la solidité financière du locataire (ou de sa société mère), la valeur intrinsèque du terrain en cas de désinstallation du parc solaire… etc.

Les baux de parcs solaires sont à très long terme : ils ont tendance à être d'une durée supérieure à 25 ans avec des options unilatérales au bénéfice du locataire de prolonger de 5 à 10 ans. Cela signifie que toute utilisation future du terrain par le propriétaire est au moins 35 à 45 ans dans le futur.

Si vous louez le terrain, le point positif, en plus d'obtenir un revenu annuel, c'est que vous conservez votre propriété. Nous dirions que le fait de ne pouvoir rien en faire pendant les 35 à 45 prochaines années constitue un point positif très ténu. Le négatif est bien réel : vous êtes exposé à payer un impôt sur le revenu sur les revenus locatifs de chaque année à un taux marginal d’imposition sur le revenu généralement supérieur à l’impôt sur les plus-values.

Si vous vendez le terrain, le point positif est que vous recevez immédiatement une somme d'argent importante qui sera imposée, le cas échéant, à un taux d'imposition des plus-values qui est presque toujours sensiblement inférieur au taux d'impôt sur le revenu que vous paieriez sur le loyer. De plus, votre terrain est évalué sur la base du loyer payé par le locataire de la ferme solaire plutôt que sur sa valeur intrinsèque (c'est-à-dire sans le locataire de la ferme solaire). Le point négatif est que la terre ne vous appartient plus. Encore une fois, nous dirions que c’est un très petit point négatif car louer le terrain (c’est-à-dire l’alternative) signifie également ne pas pouvoir en faire quoi que ce soit pendant les 35 à 45 prochaines années.

L’arbitrage fiscal entre vente et location est très convaincant. Supposons (i) que les revenus locatifs soient de 100 000 € par an, imposés en moyenne à 40 %, (ii) que le taux d'imposition des plus-values sur le produit d'une vente soit de 20 % et (iii) que SOL-R Global Infrastructure achète le terrain pour 1 M€ (avec un coût d'acquisition historique de 100 000 € pour le vendeur). Dans ce cas, le vendeur reçoit 1 000 000 € – (20 % x (1 000 000 € - 100 000 €)) = 820 000 € de produit net. Cela représente près de 14 ans de revenus locatifs nets de (1-40%) x 100 000 € = 60 000 € s'il avait choisi de ne pas vendre.

Si l’exploitant du parc solaire annule son bail une fois que SOL-R Global Infrastructure a acquis le terrain, l’ancien propriétaire n’est pas impacté financièrement. Vous n’avez aucune responsabilité envers SOL-R Global Infrastructure.

SOL-R Global Infrastructure investit également dans des terrains abritant des éoliennes.

Nous achetons le terrain qui est loué. En tant que propriétaire du terrain, nous avons le droit de percevoir les revenus locatifs. Un rachat de bail est une opération par laquelle l'acheteur acquiert des flux locatifs futurs auprès du vendeur sans acheter le terrain. Nous ne faisons pas ce type de transactions.

SOL-R Global Infrastructure achète uniquement la totalité de la propriété. Dans les pays où l'usufruit et la nue-propriété peuvent être différenciés, on n'achète pas l'un ou l'autre : on achète la pleine propriété seulement, c'est-à-dire l'usufruit et la nue-propriété ensemble.

Certaines fermes solaires peuvent être autorisées à fonctionner par les autorités compétentes uniquement si les panneaux solaires sont installés de manière à permettre la poursuite d'activités agricoles (telles que le pâturage, la culture de légumes…). Dans de tels cas, l’exploitant du parc solaire signe un contrat avec un agriculteur pour gérer la production agricole. Dans de nombreux cas, ce contrat est signé avec l'ancien propriétaire lorsque celui-çi exerce une activité agricole.

Un propriétaire peut vendre le terrain qui héberge le parc solaire à SOL-R Global Infrastructure mais choisir de continuer à posséder les lots adjacents (dont certains peuvent être consacrés à l'agriculture par exemple). Si le propriétaire a besoin d'une servitude sur le terrain acquis par SOL-R Global Infrastructure pour accéder à ces lots adjacents, nous serons disposés à conclure de tels accords si la servitude n'interfère pas avec l'exploitation du parc solaire.

Lorsque le terrain appartient à plusieurs personnes (comme des frères et sœurs), nous rachetons tous les propriétaires pour devenir propriétaire à 100 % du terrain. SOL-R Global Infrastructure n'achète pas de participations minoritaires dans des terrains.