Question 1

1. Pourquoi vous intéressez-vous aux terrains des fermes solaires ?

Accepted Answer

SOL-R Global Infrastructure construit un portefeuille d'actifs fonciers dans de nombreux pays. Ces terrains sont loués à de nombreux producteurs d'énergie solaire différents. Ceci nous permet de créer un véhicule d’investissement de taille institutionnelle où les risques réglementaires, techniques et environnementaux sont diversifiés.

Question 2

2. Exploitez-vous vous-mêmes les parcs solaires ?

Accepted Answer

SOL-R Global Infrastructure n'exploite pas de parcs solaires. Nous ne sommes propriétaires que des terrains accueillant les fermes solaires. Les exploitants de parcs solaires sont nos locataires et nous ne sommes pas en concurrence avec nos locataires.

Question 3

3. Que ferez vous avec le terrain une fois que vous l'avez acheté ?

Accepted Answer

SOL-R Global Infrastructure est un investisseur immobilier passif. Nous n’interférons pas avec les opérations de production d’énergie de l’exploitant du parc solaire. Si des améliorations doivent être apportées au terrain, l'exploitant du parc solaire finance lui-même ces travaux.

Question 4

4. A quel prix achetez-vous les terrains ?

Accepted Answer

SOL-R Global Infrastructure est un investisseur immobilier qui investit dans la classe d'actifs que représentent les terrains de ferme solaire pour obtenir un rendement. Ainsi, le prix que nous payons pour le terrain est calculé mathématiquement pour obtenir notre rendement cible. Bien que de nombreux paramètres entrent en ligne de compte, le loyer payé par l'exploitant solaire est le plus important. Mais nous prenons également en compte les coûts d'acquisition, les taux d'intérêt en vigueur, la solidité financière du locataire (ou de sa société mère), la valeur intrinsèque du terrain en cas de désinstallation du parc solaire… etc.

Question 5

5. Quels sont les avantages de vendre le terrain par rapport à celui de le conserver ?

Accepted Answer

Les baux de parcs solaires sont à très long terme : ils ont tendance à être d'une durée supérieure à 25 ans avec des options unilatérales au bénéfice du locataire de prolonger de 5 à 10 ans. Cela signifie que toute utilisation future du terrain par le propriétaire est au moins 35 à 45 ans dans le futur.Si vous louez le terrain, le point positif, en plus d'obtenir un revenu annuel, c'est que vous conservez votre propriété. Nous dirions que le fait de ne pouvoir rien en faire pendant les 35 à 45 prochaines années constitue un point positif très ténu. Le négatif est bien réel : vous êtes exposé à payer un impôt sur le revenu sur les revenus locatifs de chaque année à un taux marginal d’imposition sur le revenu généralement supérieur à l’impôt sur les plus-values.Si vous vendez le terrain, le point positif est que vous recevez immédiatement une somme d'argent importante qui sera imposée, le cas échéant, à un taux d'imposition des plus-values qui est presque toujours sensiblement inférieur au taux d'impôt sur le revenu que vous paieriez sur le loyer. De plus, votre terrain est évalué sur la base du loyer payé par le locataire de la ferme solaire plutôt que sur sa valeur intrinsèque (c'est-à-dire sans le locataire de la ferme solaire). Le point négatif est que la terre ne vous appartient plus. Encore une fois, nous dirions que c’est un très petit point négatif car louer le terrain (c’est-à-dire l’alternative) signifie également ne pas pouvoir en faire quoi que ce soit pendant les 35 à 45 prochaines années.L’arbitrage fiscal entre vente et location est très convaincant. Supposons (i) que les revenus locatifs soient de 100 000 € par an, imposés en moyenne à 40 %, (ii) que le taux d'imposition des plus-values sur le produit d'une vente soit de 20 % et (iii) que SOL-R Global Infrastructure achète le terrain pour 1 M€ (avec un coût d'acquisition historique de 100 000 € pour le vendeur). Dans ce cas, le vendeur reçoit 1 000 000 € – (20 % x (1 000 000 € - 100 000 €)) = 820 000 € de produit net. Cela représente près de 14 ans de revenus locatifs nets de (1-40%) x 100 000 € = 60 000 € s'il avait choisi de ne pas vendre.

Question 6

6. Que se passe-t-il si le parc solaire arrête de fonctionner une fois que j'ai vendu mon terrain ?

Accepted Answer

Si l’exploitant du parc solaire annule son bail une fois que SOL-R Global Infrastructure a acquis le terrain, l’ancien propriétaire n’est pas impacté financièrement. Vous n’avez aucune responsabilité envers SOL-R Global Infrastructure.

Question 7

7. Achetez vous les terrains qui accueillent les éoliennes ?

Accepted Answer

SOL-R Global Infrastructure investit également dans des terrains abritant des éoliennes.

Question 8

8. Est-ce que vous signez des contrats de rachat de baux ?

Accepted Answer

Nous achetons le terrain qui est loué. En tant que propriétaire du terrain, nous avons le droit de percevoir les revenus locatifs. Un rachat de bail est une opération par laquelle l'acheteur acquiert des flux locatifs futurs auprès du vendeur sans acheter le terrain. Nous ne faisons pas ce type de transactions.

Question 9

9. Est-ce que vous achetez l'usufruit des terrains ?

Accepted Answer

SOL-R Global Infrastructure achète uniquement la totalité de la propriété. Dans les pays où l'usufruit et la nue-propriété peuvent être différenciés, on n'achète pas l'un ou l'autre : on achète la pleine propriété seulement, c'est-à-dire l'usufruit et la nue-propriété ensemble.

Question 10

10. Puis-je quand même cultiver la terre située sous les panneaux solaires ?

Accepted Answer

Certaines fermes solaires peuvent être autorisées à fonctionner par les autorités compétentes uniquement si les panneaux solaires sont installés de manière à permettre la poursuite d'activités agricoles (telles que le pâturage, la culture de légumes…). Dans de tels cas, l’exploitant du parc solaire signe un contrat avec un agriculteur pour gérer la production agricole. Dans de nombreux cas, ce contrat est signé avec l'ancien propriétaire lorsque celui-çi exerce une activité agricole.

Question 11

11. Puis-je conserver des servitudes sur le terrain ?

Accepted Answer

Un propriétaire peut vendre le terrain qui héberge le parc solaire à SOL-R Global Infrastructure mais choisir de continuer à posséder les lots adjacents (dont certains peuvent être consacrés à l'agriculture par exemple). Si le propriétaire a besoin d'une servitude sur le terrain acquis par SOL-R Global Infrastructure pour accéder à ces lots adjacents, nous serons disposés à conclure de tels accords si la servitude n'interfère pas avec l'exploitation du parc solaire.

Question 12

12. Envisageriez-vous de devenir copropriétaire du terrain ?

Accepted Answer

Lorsque le terrain appartient à plusieurs personnes (comme des frères et sœurs), nous rachetons tous les propriétaires pour devenir propriétaire à 100 % du terrain. SOL-R Global Infrastructure n'achète pas de participations minoritaires dans des terrains.

Questions fréquentes

J'ai besoin d'en savoir plus

1. Pourquoi vous intéressez-vous aux terrains des fermes solaires ?

2. Exploitez-vous vous-mêmes les parcs solaires ?

3. Que ferez vous avec le terrain une fois que vous l'avez acheté ?

4. A quel prix achetez-vous les terrains ?

5. Quels sont les avantages de vendre le terrain par rapport à celui de le conserver ?

6. Que se passe-t-il si le parc solaire arrête de fonctionner une fois que j'ai vendu mon terrain ?

7. Achetez vous les terrains qui accueillent les éoliennes ?

8. Est-ce que vous signez des contrats de rachat de baux ?

9. Est-ce que vous achetez l'usufruit des terrains ?

10. Puis-je quand même cultiver la terre située sous les panneaux solaires ?

11. Puis-je conserver des servitudes sur le terrain ?

12. Envisageriez-vous de devenir copropriétaire du terrain ?

Questions fréquentes

J'ai besoin d'en savoir plus

1. Pourquoi vous intéressez-vous aux terrains des fermes solaires ?

2. Exploitez-vous vous-mêmes les parcs solaires ?

3. Que ferez vous avec le terrain une fois que vous l'avez acheté ?

4. A quel prix achetez-vous les terrains ?

5. Quels sont les avantages de vendre le terrain par rapport à celui de le conserver ?

6. Que se passe-t-il si le parc solaire arrête de fonctionner une fois que j'ai vendu mon terrain ?

7. Achetez vous les terrains qui accueillent les éoliennes ?

8. Est-ce que vous signez des contrats de rachat de baux ?

9. Est-ce que vous achetez l'usufruit des terrains ?

10. Puis-je quand même cultiver la terre située sous les panneaux solaires ?

11. Puis-je conserver des servitudes sur le terrain ?

12. Envisageriez-vous de devenir copropriétaire du terrain ?

​