SOL-R Global Infrastructure está construyendo un portafolio de activos inmobiliarios en varios países para alquilarlos a diferentes operadores de energía. Esto nos permite crear un vehículo de inversión de tamaño institucional donde los riesgos regulatorios, técnicos y ambientales se diversifican.

SOL-R Global Infrastructure no opera parques solares, somos los propietarios del terreno. Los operadores de los parques solares son nuestros inquilinos y no competimos contra nuestros inquilinos.

SOL-R Global Infrastructure es un inversor inmobiliario pasivo. No interferimos con las operaciones de producción de energía del operador del parque solar. Si es necesario realizar mejoras en el terreno, el operador del parque solar financiará sus propias obras.

SOL-R Global Infrastructure es un inversor inmobiliario que invierte en activos de nicho específico (terrenos para alquiler a granjas solares). Como tal, el precio que pagamos por la tierra se calcula matemáticamente para lograr nuestro rendimiento objetivo. Aunque entran en juego muchos parámetros, el alquiler que pagaría el parque solar es el más importante. Pero también tenemos en cuenta los costes de adquisición, los tipos de interés vigentes, los medios financieros del inquilino (o de su empresa matriz), el valor intrínseco del terreno en caso de que no se instale un parque solar, etc.

Los arrendamientos de parques solares son a muy largo plazo: tienden a ser por duraciones superiores a 25 años con opciones unilaterales en beneficio del inquilino para extenderlos por 5 a 10 años. Esto significa que cualquier uso futuro de la tierra por parte del propietario está a unos 35-45 años de distancia.

Algunas personas ven como algo bueno que si alquilas el terreno además de obtener unos ingresos anuales, al final podrás quedarte con tu propiedad. Nosotros diríamos que, al no poder hacer nada con la tierra durante los próximos 35 a 45 años, esto es un punto no muy positivo. Por otro lado, lo negativo de esto es muy real ya que se está expuesto a pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler de cada año a una tasa impositiva marginal que suele ser muy elevada.

En cambio, si vende el terreno, inmediatamente recibirá una gran cantidad de dinero que se gravará, en todo caso, con una tasa impositiva sobre las ganancias de capital que casi siempre es significativamente inferior a la tasa impositiva sobre la renta que pagaría por el alquiler. Además, el terreno lo valoramos en función del alquiler que pagaría el inquilino del parque solar en lugar de en función de su valor intrínseco (es decir, sin un inquilino del parque solar).

El arbitraje fiscal entre venta versus alquiler es muy convincente. Supongamos que (i) los ingresos por alquiler son de 100.000 € al año, que están gravados en promedio al 40%, (ii) pero la tasa impositiva sobre las ganancias de capital sobre la venta es del 20% y (iii) SOL-R Global Infrastructure compra el terreno por 1 millón de euros (con un coste de adquisición histórico de 100.000 euros). En este caso, el vendedor recibe 1.000.000€ – (20% x (1.000.000€ - 100.000€)) = 820.000€ de ingresos netos. Esto representa casi 14 años de ingresos netos por alquiler a diferencia de (1-40%) x 100.000 € = 60.000 € si hubiera decidido no vender.

Si el operador del parque solar cancela su contrato de arrendamiento una vez que SOL-R Global Infrastructure haya adquirido el terreno, el antiguo propietario no se verá afectado financieramente ni tendrá ninguna responsabilidad ante SOL-R Global Infrastructure.

SOL-R Global Infrastructure también invierte en terrenos que albergan turbinas eólicas.

Nosotros compramos el terreno que está alquilado y en virtud de ser propietarios del terreno, tenemos derecho a recibir los ingresos por alquiler. En cambio, un "lease buyout" es una transacción mediante la cual el comprador adquiere flujos de alquiler futuros del vendedor sin comprar el terreno, y no participamos en estas transacciones.

SOL-R Global Infrastructure compra únicamente la propiedad completa. En los países donde se pueden diferenciar el usufructo y la nuda propiedad, no compramos uno ni el otro: compramos sólo la propiedad completa, es decir, el usufructo y la nuda propiedad juntos.

Las autoridades pertinentes pueden autorizar el funcionamiento de los parques solares solo si los paneles solares están instalados de tal manera que aún se pueda realizar alguna actividad agrícola (como pastoreo, cultivo de hortalizas, etc.). En tales casos, el operador del parque solar firma un contrato con un agricultor para ejecutar la producción agrícola. En muchos casos, este contrato es firmado con el antiguo propietario cuando éste se dedica a la agricultura.

Un propietario puede vender el terreno que alberga el parque solar a SOL-R Global Infrastructure, pero optar por seguir siendo propietario de lotes adyacentes (algunos de los cuales pueden dedicarse a la agricultura, por ejemplo). Si el propietario requiere una servidumbre a través del terreno que SOL-R Global Infrastructure adquiere para llegar a estos lotes adyacentes, estaremos dispuestos a celebrar dichos acuerdos si la servidumbre no interfiere con la operación del parque solar.

Cuando el terreno es propiedad de varias personas (como hermanos), compramos las partes de todos los propietarios para convertirnos en el 100% propietario del terreno. SOL-R Global Infrastructure no compra participaciones minoritarias en terrenos.